一、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs定義

我國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎(chǔ)設(shè)施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。按照規(guī)定，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在證券交易所上市交易。

基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，以基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎(chǔ)設(shè)施財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益份額的有價證券。基礎(chǔ)設(shè)施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。

二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs意義

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs架構(gòu)特點

一是80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)；

二是基金通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；

三是基金管理人主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；

四是采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs示例圖

四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品特點

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是并列于股票、債券、基金和衍生品的證券品種，產(chǎn)品具備以下特點：

一是公募REITs可盤活存量資產(chǎn)，提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值，獲得流動性溢價，同時提供增量投資資金，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率，助力企業(yè)“輕資產(chǎn)”運營模式轉(zhuǎn)型，更好地推動資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)；

二是公募REITs產(chǎn)品將90%的基金年度可分配利潤用于分配，高比例分紅，同時由于基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，投資回報良好，填補(bǔ)了當(dāng)前金融產(chǎn)品的空白，豐富了投資品種，便利投資者投資于流動性較弱的基礎(chǔ)設(shè)施項目；

三是公募REITs產(chǎn)品規(guī)則透明健全，比照公開發(fā)行證券要求建立上市審查制度，制定了完備的發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則。基礎(chǔ)設(shè)施項目可借助資本市場公開、透明機(jī)制，通過資本市場融資，引導(dǎo)金融資金參與實體項目建設(shè)，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

五、上交所私募REITs實踐

上交所積極探索實踐，初步構(gòu)建了類型豐富、運行穩(wěn)健的私募REITs市場。截至2020年底，上交所私募REITs產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等多種不動產(chǎn)類型；推出了首單基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs，引領(lǐng)了境內(nèi)市場儲架式產(chǎn)品、可擴(kuò)募產(chǎn)品等多輪創(chuàng)新，為試點公募REITs積累了豐富的實踐經(jīng)驗。

此外，上交所基金市場規(guī)模占比超過交易所市場的70%，品種覆蓋股票、債券、黃金、貨幣等多種資產(chǎn)類別，連接場內(nèi)、場外，跨越境內(nèi)、境外。上交所ABS資產(chǎn)類型覆蓋應(yīng)收賬款、融資租賃、消費金融、基礎(chǔ)設(shè)施等全部大類基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模超過3萬億元，市場規(guī)模約占交易所市場的70%。

第一期：什么是REITs

1、REITs的定義

REITs，是指“不動產(chǎn)投資信托基金”，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。

2、REITs在全球市場的發(fā)展

我們的工作和生活都與不動產(chǎn)的發(fā)展密切相關(guān)，寫字樓、購物中心、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，都屬于不動產(chǎn)的范疇。放眼全球，REITs起源于美國，后發(fā)展到澳大利亞、日本、新加坡、香港等40多個國家和地區(qū)。從誕生到現(xiàn)在的近60年里，基礎(chǔ)資產(chǎn)從商業(yè)物業(yè)逐步拓展到了交通、能源、零售、醫(yī)療等領(lǐng)域，全球資產(chǎn)管理規(guī)模已超過2萬億美元。

3、REITs的功能和特點

REITs的推出對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，可以幫助企業(yè)快速回籠資金，盤活存量資產(chǎn)，給市場注入新動能。此外，降低了投資者參與不動產(chǎn)投資的門檻，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點。

4、境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步

2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布重要通知，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。這意味著個人投資者也可以通過參與公募REITs，分享國家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的紅利，但應(yīng)了解相關(guān)知識，知曉投資風(fēng)險，理性投資。

第二期：公募REITs的探索發(fā)展之路

1、REITs可分為公募型和私募型

按照募集方式，REITs可分為公募型和私募型。從國際經(jīng)驗來看，REITs市場的發(fā)展并非一蹴而就，目前普遍要求REITs以公開募集、上市交易為主。

2、上交所REITs市場的探索和嘗試

我國REITs市場經(jīng)歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國內(nèi)既有法律框架下發(fā)行了具有相似功能的“類REITs”產(chǎn)品。以上交所為例，截至2020年7月末，已有33單類REITs產(chǎn)品發(fā)行，規(guī)模562億元，覆蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、高速公路等多種不動產(chǎn)，為試點公募REITs積累了較多實踐經(jīng)驗。

3、聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展公募REITs試點

2020年8月7日，中國證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展公募REITs試點。試點項目具有權(quán)屬清晰、信用穩(wěn)健、投資回報良好等特點。宏觀上，有助于落實深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供直接融資支持。微觀上，可以降低企業(yè)的杠桿率，實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型。同時，公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類金融產(chǎn)品，填補(bǔ)了我國資本市場空白，可以為投資者提供中等收益、中等風(fēng)險資產(chǎn)，有助于投資者的多元化資產(chǎn)配置，這也是本次試點值得期待的一大亮點。

第三期：公募REITs試點為何首選基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域？

我國首推基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，其實原因很簡單——我們擁有巨大的基礎(chǔ)設(shè)施存量，而且很多項目收益率和現(xiàn)金流都不錯，可以為REITs提供理想的資產(chǎn)來源。整體來看，我國發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的優(yōu)勢有以下幾點：

1、基礎(chǔ)設(shè)施的存量規(guī)模大

我國基礎(chǔ)設(shè)施存量超過100萬億元，REITs的發(fā)展空間充足。據(jù)統(tǒng)計，僅2003-2017年，中國累計的基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模就高達(dá)108萬億元?？紤]一定的折舊率后，即使按1%的證券化比例計算，轉(zhuǎn)化為REITs的規(guī)模也有望達(dá)到萬億級別。

2、基礎(chǔ)設(shè)施還有較大增長空間

未來政策發(fā)力新基建，可選的底層資產(chǎn)會越來越豐富。我國每年新增的基建投資規(guī)模超過15萬億元，統(tǒng)計局亦測算，我國基礎(chǔ)設(shè)施整體存量水平約相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的30%，還有較大增長空間。隨著產(chǎn)業(yè)政策逐步向新基建方向傾斜，包括5G通信設(shè)施、城市軌交、數(shù)據(jù)中心、特高壓、新能源車充電設(shè)施等領(lǐng)域的投資，也有望為REITs提供新的可選資產(chǎn)。

3、基礎(chǔ)設(shè)施項目收益較為穩(wěn)定

很多成熟的基礎(chǔ)設(shè)施，比如電力、水利、高速公路等項目，都有穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流，適合作為REITs的底層資產(chǎn)。

第四期：公募REITs與普通公募基金有什么不同？

1、公募REITs和普通公募基金的區(qū)別

作為一名投資者，相信大家對常見的股票基金、債券基金、貨幣基金等并不陌生，或許已經(jīng)有過購買經(jīng)歷。那么，公募REITs和普通的公募基金有什么不同呢？其實，公募REITs也是公募基金的一種，只不過在投資標(biāo)的、發(fā)行定價以及市場波動等方面與其他公募基金產(chǎn)品有些不一樣。

2、關(guān)注公募REITs的投資標(biāo)的

在投資標(biāo)的方面，REITs是限定主要投資于不動產(chǎn)的基金。本次試點的基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流、收費公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)。簡單來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項目中，從而分享項目的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值。

3、基金管理人的職責(zé)也有變化

另外，和普通公募基金著重在二級市場交易不一樣，公募REITs要求基金管理人參與到一級市場中，而且要主動履行項目日常運營管理的職責(zé)，以獲得更好的回報。也就是說，投資者申購REITs份額后，基金管理人會代替他們對其所投資的項目進(jìn)行監(jiān)督和管理，從而讓這個項目較好的運營起來，保障收益得以實現(xiàn)。

第五期：如何看待公募REITs的風(fēng)險收益特征

1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有普惠性

根據(jù)試點相關(guān)要求，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是一種風(fēng)險回報比中等的權(quán)益類投資品種，充分體現(xiàn)了普惠性。

2、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的配置價值較高

根據(jù)國際經(jīng)驗，公募REITs可以提供相對穩(wěn)定的分紅收益，其總的長期復(fù)合回報也相當(dāng)可觀。另外，公募REITs與股票、債券等其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，風(fēng)險分散效果也較好，具有較高的配置價值。

3、試點政策的相關(guān)要求

我國本次公募REITs試點，主要聚焦重點地區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且試點政策強(qiáng)調(diào)，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點“鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群等開展試點”，且項目應(yīng)“具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力”。

4、試點項目聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

從以上要求看，前期試點的項目，相對來說會是存量資產(chǎn)中質(zhì)量較好的一批，這將有助于基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品的順利發(fā)行和穩(wěn)健運行。同時，在市場流動性相對充裕、整體資產(chǎn)收益率下行的大背景下，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)可以為投資者提供更為合理、穩(wěn)健的長期回報。

附件：

1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊（一）（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497435.pdf）

2、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊（二）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497436.pdf）

3、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊（三）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497437.pdf）

4、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊（四）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497438.pdf）

5、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊（五）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497439.pdf）

6、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊（六）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497440.pdf）